飲食店の物件探し、成功の秘訣とは？裏物件！？【失敗しないための完全ガイド】

本記事では、飲食店の物件を探すコツや、良い物件を見つける方法や、選び方や決断の基準、理想の物件の探し方を解説します。
この記事を読んで、理想の物件に出会えれば、幸いです。

飲食店経営にとって物件選びが重要な理由

飲食店を開業するにあたり、物件選びはお店のコンセプトやメニュー、ターゲット層などを決定するのと同じくらい重要な要素です。どれだけ魅力的なコンセプトのお店でも、物件選びに失敗してしまうと、集客に苦戦し、経営が難航してしまう可能性があります。逆に、多少コンセプトに改善点があったとしても、良い物件を借りることができれば、成功する可能性は高まります。

成功のカギは物件選びが握っている！？

飲食店経営における物件選びの重要性は、次の3つのポイントに集約されます。

1. 集客力
   飲食店の生命線である集客は、物件の立地によって大きく左右されます。駅から近い、人通りの多い通りに面しているなど、アクセスしやすい立地にあるお店は、自然と人の目に触れやすく、集客に有利に働きます。
2. お店の雰囲気作り
   お店の雰囲気は、お客様の満足度に直結する重要な要素です。物件の広さや構造、内装のデザインなどは、お店のコンセプトに合った雰囲気作りに大きく影響します。
3. コスト管理
   家賃は、飲食店の固定費の中でも大きな割合を占めます。適切な家賃の物件を選ぶことは、健全な経営を維持するために非常に重要です。

これらのポイントを踏まえ、成功に繋がる物件選びをすることが、飲食店経営を成功させるための第一歩と言えるでしょう。

失敗談から学ぶ！物件選びの落とし穴

飲食店開業者の多くが、物件選びに失敗した経験を持つと言われています。物件選びで陥りやすい落とし穴として、下記のような例が挙げられます。

• 家賃の安さだけで選んでしまい、集客に苦戦する
• 内装にこだわりすぎてしまい、初期費用が膨らんでしまう
• 競合店の存在を考慮せずに物件を決めてしまい、顧客獲得に苦労する

このような失敗を避けるためには、家賃だけでなく、立地条件、物件の広さや構造、競合店の状況などを総合的に判断する必要があります。物件選びは、焦らず慎重に進めることが重要です。

物件選びで妥協はできない！

物件選びは、飲食店経営の根幹を左右する重要な決断です。「妥協して決めてしまったけど、やっぱり違う物件にすればよかった…」と後悔しないように、しっかりと時間をかけて、納得のいくまで物件を探しましょう。

物件を探す前に準備するもの

いざ物件探しを始めようと思っても、希望条件があいまいなままでは、なかなか良い物件に巡り合うことはできません。効率的に物件探しを進めるためにも、まずは事前準備をしっかりと行いましょう。

希望条件の明確化

物件探しを始める前に、以下の項目について具体的にイメージしておきましょう。

これらの項目を具体的に決めておくことで、不動産会社に相談する際にも、希望に合った物件を紹介してもらいやすくなります。また、多くの物件情報の中から、効率的に絞り込みを行うことが可能になります。

コンセプトの設計

お店のコンセプトを明確にすることは、ターゲット層を絞り込み、効果的な集客戦略を立てる上で非常に重要です。

例えば、「30代女性をターゲットにした、落ち着いた雰囲気のイタリアンレストラン」というコンセプトであれば、ターゲット層に好まれやすい立地や内装の物件を選ぶ必要がありますし、「会社帰りのサラリーマンをターゲットにした、賑やかな雰囲気の大衆居酒屋」というコンセプトであれば、駅から近く、アクセスしやすい立地が求められます。

コンセプトの設計の仕方をプロが解説します！

損益分岐点で利益の出る物件を探す

飲食店を経営する上で、利益を出すことは非常に重要です。物件を借りる際には、家賃や光熱費などのコストを考慮し、損益分岐点を明確にしておきましょう。

損益分岐点とは、売上と費用が一致する点のことで、この点を超えると利益が出るようになります。目標とする利益を達成するために、必要な売上高と、そこから逆算した家賃の上限などを把握しておきましょう。

飲食店の物件探し、基本のステップ

飲食店に適した物件を見つけるためには、独自の視点や情報収集能力が求められます。ここからは、飲食店物件探しの基本的な流れを3つのステップに分けて解説します。

飲食店物件探し、何から始める？

飲食店物件探しは、情報収集から始まります。インターネットのポータルサイトや不動産会社のホームページなどを活用して、希望エリアの物件情報を収集しましょう。

情報収集の際には、家賃や広さだけでなく、物件の周辺環境や競合店の状況なども確認することが重要です。また、複数の不動産会社に問い合わせて、より多くの物件情報を集めるように心がけましょう。

飲食店物件情報はどこで探す？

飲食店物件を探す方法は、大きく分けて以下の3つがあります。

1. 不動産ポータルサイトを利用する
   「HOME’S」や「SUUMO」などの大手不動産ポータルサイトでは、多数の飲食店物件情報が掲載されています。条件を絞って検索できるため、効率的に物件を探すことができます。
2. 不動産会社に相談する
   地域密着型の不動産会社や、飲食店物件に強い不動産会社に相談することで、ポータルサイトには掲載されていない未公開物件の情報を得られる可能性があります。また、物件に関する専門的なアドバイスを受けることもできます。
3. 自分で探す
   希望エリアを直接歩いてみることで、インターネットや不動産会社では見つからない優良物件に出会える可能性があります。また、周辺環境や競合店の状況を自分の目で確認できるというメリットもあります。

これらの方法を組み合わせることで、より多くの物件情報を入手し、自分に最適な物件を見つけ出す可能性を高めることができます。

飲食店物件の内見は何をすればいい？

気になる物件が見つかったら、必ず内見を行いましょう。内見では、間取りや広さ、日当たり、周辺環境などを自分の目で確認することが重要です。内見の際には、メジャーやカメラを持参し、物件の状態を記録しておくと良いでしょう。また、不動産会社に不明点を質問するなど、積極的に情報収集を行いましょう。

【エリア別】飲食店物件の探し方のポイント

飲食店を開業する上で、エリア選定は非常に重要です。なぜなら、エリアによって客層や競合店の状況が異なり、お店の経営に大きく影響するためです。ここでは、エリア別の物件探しにおける注意点やポイントについて解説します。

飲食店物件を探すなら、エリア選定が重要！

同じ業態のお店でも、エリアが変われば、客層や競合店の状況も大きく変化します。例えば、オフィス街ではランチ需要の高い飲食店が、住宅街ではファミリー層向けの飲食店が、繁華街では夜遅くまで営業しているバーなどが、それぞれ成功しやすい傾向にあります。ターゲットとする客層に合ったエリアを選ぶことで、集客アップに繋がりやすいため、事前のリサーチは欠かせません。

主要駅周辺？路地裏？：エリアによるメリット・デメリット

エリア選定を行う際には、主要駅周辺、路地裏、住宅街など、それぞれのメリット・デメリットを理解しておくことも重要です。

これらのメリット・デメリットを踏まえ、お店のコンセプトやターゲット層に最適なエリアを選び出すことが重要です。

競合店のリサーチも忘れずに！

出店したいエリアが決まったら、周辺の競合店の状況を徹底的にリサーチしましょう。具体的には、以下の点をチェックしましょう。

• 競合店の数
• 競合店の客層
• 競合店の価格帯
• 競合店のメニュー
• 競合店の営業時間

競合店の情報収集・分析を行うことで、自店の強みや差別化ポイントを明確化し、より効果的な集客戦略を立てることができるでしょう。

【タイプ別】飲食店物件選びのポイント

飲食店物件には、路面店、テナント、居抜き物件、スケルトン物件など、さまざまなタイプがあります。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、お店のコンセプトや予算に合った物件を選ぶことが大切です。

路面店？テナント？：物件タイプ別のメリット・デメリット

飲食店物件として代表的な、路面店とテナントでは、それぞれ下記のようなメリット・デメリットがあります。

居抜き物件って？メリット・デメリットを解説

居抜き物件とは、以前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継げる物件のことです。飲食店の居抜き物件であれば、厨房設備一式が揃っている場合もあり、初期費用を抑えられるというメリットがあります。ただし、設備が老朽化している場合や、内装がお店のコンセプトに合わない場合もあるため注意が必要です。

スケルトン物件って？メリット・デメリットを解説

スケルトン物件とは、内装や設備が一切ない、躯体だけの状態の物件のことです。自由な設計で内装や設備を整えることができるため、お店のコンセプトを体現しやすいというメリットがあります。しかし、その分、工事費用などの初期費用が高額になる傾向があります。

飲食店物件の内見、チェックポイント【必見リスト付き】

内見では、物件の状況を自分の目で確認することが重要です。特に、飲食店の場合には、一般の物件とは異なるチェックポイントがいくつかあります。以下に、飲食店物件の内見時に確認すべき項目をまとめたチェックリストを作成しました。内見に行く際は、ぜひ参考にしてください。

飲食店物件の内見、ここを見逃すな！

内見では、図面や写真だけでは分からない部分をチェックすることが重要です。五感を研ぎ澄まし、隅々まで確認しましょう。

厨房設備

飲食店にとって、厨房設備はお店の心臓部とも言える重要な要素です。居抜き物件の場合、既に設備が整っている場合もありますが、老朽化や故障の可能性も考慮する必要があります。設備の導入や改修にかかる費用は高額になる場合もあるため、注意が必要です。

• ガス・電気容量は十分か
• 水道管の太さは適切か
• 排水溝の位置や状態は問題ないか
• 換気扇の性能やダクトの状態は良いか
• グリストラップの容量や設置場所は適切か

客席スペース

お客様に快適に過ごしてもらうためには、客席スペースの広さやレイアウトも重要です。テーブルや椅子の配置、動線の確保などを考慮し、お客様がくつろげる空間かどうかを確認しましょう。

• テーブルのサイズや数は適切か
• 椅子の高さや座り心地はどうか
• 通路幅は十分に確保されているか
• 照明の明るさや雰囲気はどうか
• 空調設備は適切か

トイレ・洗面所

トイレ・洗面所は、お客様の印象を大きく左右する場所です。清潔感はもちろんのこと、お店のコンセプトに合ったデザインや雰囲気作りも重要になります。特に、女性客をターゲットにする場合は、トイレの設備やアメニティにも気を配りたいところです。

• 清潔感はあるか
• 個室の数や広さは十分か
• 洗面台の水量は十分か
• トイレタリー用品の設置場所

周辺環境

周辺環境は、お店の集客力や雰囲気に大きく影響します。騒音や臭気、治安なども考慮し、お客様にとって魅力的な立地かどうかを判断しましょう。

• 人通りは多いか
• 周辺の雰囲気はお店のコンセプトに合っているか
• 駅からのアクセスは良いか
• 駐車場は近くにあるか
• 競合店は多すぎないか
• 騒音や臭いは気にならないか

契約条件

物件を借りる際には、家賃や敷金、礼金などの契約条件も重要な要素となります。また、更新料や保証金の有無、原状回復の範囲なども確認しておきましょう。

• 家賃や敷金、礼金の金額は適切か
• 更新料や保証金の有無
• 賃貸借契約の期間
• 原状回復の範囲

裏物件！？情報を取得するには？

飲食店の物件探しにおいて、「裏物件」と呼ばれる非公開物件は非常魅力的です。しかし、裏物件を見つけるのは容易ではありません。ここからは、裏物件の情報を入手する方法について解説します。

裏物件とは？表の物件との違い

不動産業界では、一般に公開されている物件を「表物件」、不動産会社が独自に保有する非公開物件を「裏物件」と呼ぶことがあります。裏物件は、インターネットのポータルサイトや不動産情報誌などに掲載されず、限られたルートでしか情報が公開されないため、一般の人が見つけるのは難しいです。しかし、その分、好条件の物件が多い傾向があります。

酒屋やビールメーカーと仲良くなる

酒屋、ビールメーカーは、閉店のお店があると、納品量が落ちます。そこで、その物件を次の方に紹介することで、自社の商品を使ってくれることで、WIN-WINが取れます。ですので、裏物件の情報はシビアに収集しています。不動産よりも、一歩二歩、早く情報をもっています。

先に物件の情報をとれるかどうかで、取得率は変わります。物件情報にはスピードが要です。この関係を築けるように、行動しましょう。

自分の足で、理想の立地条件を周る

希望エリアを自分の足で歩き回ることで、インターネットや不動産会社では見つからない優良物件に出会える可能性があります。

空きテナントを見つけたら、直接問い合わせてみましょう。既にテナントが入っている場合でも、大家さんの連絡先を教えてもらえる場合があります。

まとめ｜コンセプトにぴったりの飲食店物件を見つけて、成功を掴もう！

飲食店の物件探しは、経営の成功を左右する重要なステップです。以下のポイントを押さえ、じっくりと時間をかけて、最適な物件を見つけましょう。

• 物件選びの重要性: 立地や物件の雰囲気は、集客やお店のイメージに直結する。
• 希望条件の明確化: 業態、ターゲット層、予算、立地などを具体的に設定。
• 慎重なリサーチ: インターネット、不動産会社、自分の足を使って情報収集。
• 物件の内見: 内見で厨房設備、客席スペース、トイレ、周辺環境などをしっかり確認。
• 競合店の分析: 周辺の競合店をリサーチし、差別化ポイントを明確に。
• 妥協しない姿勢: 時間をかけて納得できる物件を選び、後悔しないようにする。

これらのポイントを意識して進めれば、コンセプトに合った理想の物件が見つかり、成功に繋がるでしょう。